冯仑:不应让市场为保障房买单

来源:新浪财经 | 2011-09-13 | 0条评论
整个行业是双重暴利,主要政府是暴利行业。因为地方政府和中央政府从房地产中拿到的税比股东要多。所以,首先是老百姓,大家媒体公众应该(认为)这是政府的暴利行业,因为是政府的暴利行业才推动了房地产这样的一个发展模式,你想政府如果不拿走这么多税,没有这么高的暴利,那企业怎么能活下去?
     冯仑谈房地产暴利

  主持人权静:很多老百姓他其实对于,尤其是房地产商们的这个角色是有很多,觉得你们都是追求利润,暴利行业的印象。

  冯仑:整个行业是双重暴利,主要政府是暴利行业。因为地方政府和中央政府从房地产中拿到的税比股东要多。所以,首先是老百姓,大家媒体公众应该(认为)这是政府的暴利行业,因为是政府的暴利行业才推动了房地产这样的一个发展模式,你想政府如果不拿走这么多税,没有这么高的暴利,那企业怎么能活下去?连续十年上市公司A股的报告你去看,所有都是税比利润多,我们拿到一块钱利润,政府拿走1.4到1.6元的税。所以,首先政府是暴利。

  主持人权静:你觉得地产商是给政府打工的?

  冯仑:当然,我们最主要就是给政府打工的。因为这个行业今天已经变成一个极无市场效率的行业,变成政府在里边单方面取利的一个行业。你比如说资本金全球第一高,30%,买地不能够贷款,市场经济国家没有见过。买了地当下就要付钱,市场经济国家全都没有。更没有拿到地了还不能贷款,更没有拿到地贷款了以后钱要国有银行说了算怎么用。更没有说这个价钱是政府来一房一价。在这样一个游戏下,更没有卖了房1/3的钱建委管。更没有在这样的游戏下,你玩的是一个70年的使用权,税还是政府先收的,最有意思的是所有这些事弄完了,如果你两年没把它干完政府又收回去了。

  主持人权静:它有一系列的荒谬。

  冯仑:所以在这样一些里头,你想是谁得利了?这已经是非市场化的功能了。在这样的情况下,肯定是政府得利,政府要用它来解决,第一是地方财政,预算外的财政绝大多数靠的是卖地,土地财政。另外一个,用它来解决政府应该做的事。比如说保障房,政府应该做的事,第一收入的事都是政府的事,他拿了这么多事从房地产去,他不做,让政府去解决这个问题,也就是说男人生病去看妇科,那哪儿行。等于政府从房地产行业已经收了这么多税,你本来就应该直接拿钱去解决保障房,但政府没做好,然后又让地产商的房价,全部让市场去替政府解决保障问题,保障是个公共政策,是公平问题,是政府的事,所以整个这个过程当中,当然是政府暴利,政府拿到的暴利最多。正因为政府在房地产上面拿到这么多东西,有这么高的利益驱动,才导致企业才能吃一口饭,在后边跟着走。所以,应该说这是一个很不好的发展模式,也就是说我们是在一个非常不市场的环境下替政府,比如说现在代建,万科1/3是给政府在代建,做保障房,牺牲别墅,牺牲大户型,牺牲中高收入人的利益,然后强行来达成政府为它自己过去的失误,让市场买单。所以,整个过去的这个模式是政府在这个行业里牟取暴利。

  主持人权静:这一轮新政出台之后,是否您说的这种趋势反而更加加剧?

  冯仑:不是,它现在整个等于把市场效率大大降低,逐渐的去市场化,然后变成一个行政管制的生产过程。所以在这样一个过程下,没效率了,市场效率高的地方是以一当百,市场效率低的地方百不及一。第二个市场失灵的地方在哪儿呢?对企业家的创新不能给予定价,好的市场经济会给企业家的能力和创新给予定价,就是说创新者会得到更大的利益。那么现在创新是没有利益了,为什么呢?你比如你节能环保,你多花了钱,最后政府有关税务部门是不认的。他认为你是垫高成本,那大家就按照最低标准做,就是过去政府给的所有建筑,反正及格就行。本来我们可以做到优秀,做到优秀去得到一个市场上客户给我的奖励,比如说价格比别人高5%,然后我在行业竞争中还可以领先。现在你去看去,没有人愿意做创新,创新不得到回报,税务部门不认,而且价格不能涨。所以,在这种情况下,市场失灵,权力不受约束,而行政权力去破坏市场秩序,最后的结果都会像高铁一样,都会追尾。

  政府出台政策不受约束 地产进入不可预期的时代

  2011年7月,在继一线城市限购令之后,国务院出台了新一轮的限购政策,要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

  然而一个月的时间表已经过去,但住建部仍旧没能公布二三线城市限购扩容名单。而一些疑似将限购的二三线城市,开发商正趁机加紧推货,甚至价格出现短时间猛涨。房地产调控何时划上句号?房价能否降到预期的水平?这成为无论是买房者还是开发商都关注的焦点。

  主持人权静:我特别想了解一下,在您心目当中这一轮地产调控出台之后,市场的效率被极大的降低,行政的力量越来越大之后,接下来的后果会是什么?房地产市场未来会向什么地方去?

  冯仑:政府做这样一些政策,就相当于一个没有远见的老妈妈,最后爱太多,爱了很多,得到的全是怨。然后这些麻烦都被他背走。因为我们从企业来说,我们可以选择离开这个地方。比如说如果要在纽约做一个房地产项目,我有10%的资本金就够了,现在人民币又升值,二十亿美金的一个事情我两亿就够了,两亿是多少?是十二亿人民币,不到十三亿人民币。不到十三亿人民币,我再找一个合作伙伴,我就六七亿,六七亿现在在北京能拿到什么地?我在纽约可以做最有竞争性的项目。

  主持人权静:如果好的开发商、好的企业家都去国外做那些项目,留下这个烂摊子谁来清理?

  冯仑:我们的政府是伟大光荣正确,他会自己解决这个事情。前两天我跟任总在一起讨论,关于低收入的住房问题,我们REICO工作室早在政府出台这么多政策之前,我们一本一本的研究报告都给过政府。不是说我们不关心,我们特别关心这个事。包括国外怎么做,怎么补贴,补砖头、补人头,如果你们到建设部,到其它部门去看,REICO工作室是不是在这一轮政策出台前两年就提供过关于低收入人群的住房问题怎么解决的研究报告。而这个研究报告是代表了行业的,是房地产商会和中城联盟共同,还有一些机构来推动的这个研究。而这个REICO工作室都将近十年了,我们十年以来对行业当中涉及到的全局性的、关键性的一些问题,始终都提前一到两年做出研究,给相关部门。我们对城市化当中怎么样让每一个人幸福,让低收入的人能够住得好,有工作,有尊严,我们比总理着急。为什么呢?这些如果不做得好,将会危及到整个社会的安定,我们的企业也无法发展。

  主持人权静:任志强任总说保障房是大跃进,潘石屹潘总说其实政府现在用的是一个休克疗法,先把这个市场冻住。但是休克之后能不能解决就要看它怎么样去处理。您觉得最后的结果会是什么样?

  冯仑:没办法预料这些结果,因为我们出台政策的成本太低,八年出了50个政策。所以,你没法预料,大跃进、休克疗法都是现状。未来怎么样?没有办法预料。因为它出台政策不受约束,权力在没有约束的情况下,对所有的预期你只能往坏了想不能往好了想。所以今天已经进入一个不可预测的时代。

  主持人权静:因为您是一直在中国的房地产市场,……在其中,应该对这个市场是最了解的,您觉得这个市场现在,如果这是一条路的话,它走到哪个阶段?

  冯仑:住宅这部分的发展,我认为已经发生了根本性的变化,就是进入到政策调控的第三阶段。第一阶段是单边政策,是刺激经济增长的一个房地产政策。所以,那一段大概99年到2006年是特别块的,刺激经济增长的一个政策,就把它作为产业支柱的一个政策。这样的话,中国的房地产有了前面的黄金十年差不多。06、07年以前说一句话,房地产是支柱,带动GDP等等。06、07年到2010年说两句话,一方面要保持房地产的持续健康发展,另外一方面要保障中低收入人的住房需求,这叫双边政策。

  主持人权静:就矛盾。
 
  冯仑:不是矛盾,它就试图把这两件事平衡。但是到今天,从2010年以后,就变成单边政策,
只强调它是一个保障性的功能,最近甚至还说要取消房地产这个行业,不让它成为经济发展的支柱,因为觉得没房地产,中国经济也挺好。所以,对于住宅这个领域,如果持续的走到这个单边政策上,那应该说在这个领域里头的房地产公司的空间……

  主持人权静:就越来越小了。
 
  冯仑:是很狭小的。商业不动产这一边目前整体上来看,城市化还在向宽广和深度发展,我认为
目前还比较有信心,在这个领域里我们会更积极,我们认为我们的发展空间比较大。
 

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